Immobilienbewertung Uwe Loose

Grundsätzliches zum Thema Analysen und Prognosen des Immobilienmarktes

I. Konjunkturzyklus

Die Beurteilung des Zustandes des Immobilienmarktes (Angebot, Nachfrage, Mieten, Kaufpreise etc.) kann nicht isoliert von den ihn beeinflussenden wirtschaftlichen Gegebenheiten betrachtet werden. Für die Beurteilung eines einzelnen Immobilienmarktes sind daher sowohl die Entwicklungen innerhalb dieses Marktes, als auch aller ihn umfassenden Wirtschaftsräume zu berücksichtigen (Konjunktur).

Unter Konjunktur (lat. coniungere „vereinigen“, „verbinden“) versteht man vollständige, mehrjährige Grundmuster in der wirtschaftlichen Entwicklung einer Volkswirtschaft, d.h. die zyklischen Wirtschaftsschwankungen. "Konjunktur" ist somit ein einzelner vollständiger Wirtschaftszyklus, der sowohl die Aufschwungphase wie auch die Abschwungphase enthält. Es können in der Konjunkturtheorie verschiedene Zyklen unterschieden werden, die jeweils nach ihren Entdeckern benannt sind:

• max. 3 Monate: "Saisonale Schwankungen", bedingt durch die Wetterveränderungen im Lauf der Jahreszeiten
• ca. 3- 4 Jahre ("Kitchin-Zyklus oder Mitchell-Zyklus): "konjunkturelle Schwankungen", bedingt durch Ungleichgewichte von Angeboten und Nachfragen in der Gesamtwirtschaft
• ca. 7-11 Jahre (, "Juglar-Zyklus"): "zeitlich begrenzter Aufschwung", bedingt durch Pionierunternehmen, die mit Hilfe von kreditgebenden Bankunternehmen Innovationen durchsetzen konnten.
• ca. 50-60 Jahre, "Kondratieff-Zyklus"):"strukturelle Schwankungen" , bedingt durch tiefgreifende Veränderungen in der Wirtschaft

Als Konjunkturzyklen werden häufig unterschieden:

• Aufschwungphasen (Expansion),
• Hochkonjunktur (Boom),
• Abschwungphasen (Rezession) und den
• Tiefphasen (Depression).

II. Konjunkturforschung und -prognose im Allgemeinen

In Deutschland werden die gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen von verschiedenen staatlichen und unabhängigen Forschungseinrichtungen untersucht. Die etabliertesten sind die unabhängigen Institute DIW, IfW, HWWA, RWI, IW, ifo und IWH. Zusätzlich existieren eine weitere Anzahl von staatlichen Instituten (IAB, BA), privatwirtschaftlichen Organisationen (IW, IMK) , überparteilich initiierten (5 Wirtschaftsweise) und internationalen Organisationen (OECD, EU,  IWF).

Trotz der Vielzahl der Institute fallen die Prognosen oftmals so weit auseinander, dass eine sichere Einschätzung der zukünftigen wirtschaftlichen Entwicklung nicht gewährleistet ist und den realen Nutzen der mit großem finanziellen und wissenschaftlichem Aufwand betriebenen Prognosen grundsätzlich in Frage stellt.

Ursache hierfür ist nicht nur die grundsätzliche Problematik aus Datenerhebungen in der Vergangenheit und Gegenwart die Zukunft erschließen zu wollen ohne die zukünftigen Einflüsse tatsächlich zu kennen, sondern speziell die Frage nach dem jeweils von einem Forschungsinstitut verwendeten wissenschaftlichen Modell in welchem die Daten erhoben, verarbeitet und zu Prognosen verarbeitet werden.

Die Beurteilung und Erklärung von tatsächlichen und zukünftigen konjunkturellen Entwicklungen ist somit maßgeblich abhängig von der Perspektive, aus welcher ein Forschungsinstitut Märkte im Allgemeinen und den Immobilienmarkt im Besonderen  beobachtet, der sogenannten Konjunkturtheorie, die von dem Institut für seine Untersuchungen vorausgesetzt wurde.

In der Volkswirtschaftslehre können derzeit 6 verschiedene Denkansätze unterschieden werden (klassische Nationalökonomie, Real-Business-Cycle-Theorie, Österreichische Schule, Keynesianismus, Monetarismus, Neue Politische Ökonomie).

Tatsächlich veröffentlichen alle Institute regelmäßig oder zu bestimmten Anlässen Diagnosen und Prognosen zu wirtschaftlichen Entwicklungen. Doch diese Aussagen können nicht ohne Berücksichtigung aller wesentlichen Stärken und Schwächen der angewendeten Konjunkturtheorie angemessen gewürdigt werden.

Da eine Auseinandersetzung mit den theoretischen Möglichkeiten und Grenzen bestimmter Konjunkturtheorien in der Regel von den Marktteilnehmern nicht geleistet wird, kann seitens der Marktteilnehmer eine angemessene Würdigung der Veröffentlichungen der Forschungsinstitute faktisch nicht erfolgen, sondern nur eine unkritische Übernahme, die den Nutzen solcher Veröffentlichungen für die Marktteilnehmer insgesamt in Frage stellt.

III. Konjunkturforschung und -prognose im Immobilienmarkt

Dieselbe grundlegende Problemstellung trifft auch auf alle Veröffentlichungen zu, die sich mit der  Entwicklung des Immobilienmarktes beschäftigen. In der Regel werden diese von einzelnen Marktteilnehmern der Immobilienwirtschaft erstellt, wie z.B. größeren Immobilienunternehmen, Berufsverbänden, Mieterverbänden, Grundeigentümerverbänden, branchenspezifischen Bildungseinrichtungen und Fachjournalisten.

Wegen der größeren Nähe dieser Institute zum Immobilienmarkt ist die praktisch verwendbare Aussagefähigkeit der Veröffentlichungen im Detail für den einzelnen Marktteilnehmer in der Regel deutlich höher als bei den o.g. Forschungsinstituten.

Doch auf Grund der Instituts bezogenen Zielsetzungen für sich selbst oder der von ihnen vertretenen Branchenmitglieder enthalten die Aussagen in vielen Fällen eine besondere Färbung, die Analysen und Prognosen in einer für das Institut wünschenswerten Sichtweise interpretiert. Auch hier kann eine unkritische Übernahme der Veröffentlichungen erfolgen. Eine angemessene Würdigung der Aussagen ist nur möglich, wenn auch die besonderen wirtschaftlichen und ideellen Zielsetzungen des Instituts berücksichtigt werden.

 

Fazit

Für alle Marktteilnehmer verbindliche, nachvollziehbare und sichere Analysen und Prognosen über den Immobilienmarkt im Ganzen sowie einzelne Teilmärkte sind grundsätzlich nicht möglich. Da alle Auswertungen stets statistische Verallgemeinerungen und sachlich unbegründete Annahmen beinhalten, handelt es sich bei diesen  lediglich um "Erklärungsmodelle der Marktwirklichkeit" aus der subjektiven Perspektive des jeweiligen Autors. Daher können solche Aussagen stets nur einen mehr oder weniger fragmentarischen und unverbindlichen Charakter für den Leser haben und keinen allgemeinen Wahrheitsanspruch für sich berechtigt geltend machen.

Im konkreten Einzelfall, d.h. der Festellung des Marktwertes einer bestimmten Immobilie, können deswegen erhebliche Abweichungen von deren Marktwert imVerhältnis zu dem "konjunkturellen Umfeld" gemäß der üblichen Prognosen auftreten. Das was scheinbar "allgemein üblich" ist, kann, muss aber nicht auf die zu bewertende Immobilie zutreffen. Im Zweifelsfall ist daher eine professionelle Wertermittlung unumgänglich.

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