Immobilienbewertung Uwe Loose

systematische Bewertungsmängel durch die Reform

Die obersten Finanzbehörden der Länder haben in mehreren Erlassen Stellung zur Umsetzung des reformierten Gesetzes bezogen.

• 05.05.2009, BStBl I 2009, 590 betrifft die Bewertung des Grundvermögens nach dem Sechsten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetztes. Dieser Erlass befasst sich mit den §§ 176 - 198 BewG. Es finden sich Hinweise zu den verschiedenen Abschnitten mit Verweisen auf die Rechtsprechung des BFH sowie Berechnungsbeispiele und Schemata.
• 01.04.2009, BStBl I 2009, 552 betrifft die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens nach dem Sechsten Abschnitt des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes. Dieser Erlass befasst sich mit den §§ 158 - 168 BewG. Der Begriff des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens wird erläutert und vom Betriebsvermögen, vom übrigen Vermögen und vom Grundvermögen abgegrenzt. Weiter finden sich Hinweise zu den verschiedenen Abschnitten mit Verweisen auf die Rechtsprechung des BFH sowie Berechnungsbeispiele.
• 30.03.2009, BStBl I 2009, 546 betrifft die Feststellung von Grundbesitzwerten, von Anteilswerten und von Betriebsvermögenswerten. Dieser Erlass befasst sich mit den §§ 151 - 156 BewG und geht u.a. auf die gesonderte Feststellung von Grundbesitzwerten nach § 151 BewG ein.

Hieraus leiten sich zwingend die Maßgaben ab, nach denen die Finanzbehörden, gemäß den Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG) die für die steuerliche Bemessungsgrundlage benötigten Grundbesitzwerte zu ermitteln haben.

Auf Grund der sehr stark vereinfachten und standardisierten Regeln wird es in vielen Fällen zwangsläufig zu Überbewertungen kommen, die nur durch die Vorlage eines rechtsverbindlichen Wertgutachtens widerlegt werden können!

Formaler Grund für dieses systembedingte Überbewertungsrisiko ist, dass zum Einen das Bewertungsgesetz (BewG) und die Erlasse keine anerkannten Wertermittlungsverfahren gemäß der Wertermittlungsverordnung (WertV) und den Wertermittlungsrichtlinien (WertR) sind. Es handelt sich lediglich um schematisierte Rechenoperationen mit denen Gesetzesanwender (z.B. Steuerbeamte, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater) Zahlen kalkulieren können, jedoch ohne diese auf Plausibilität und Marktbezug überprüfen zu müssen.

Inhaltlicher Hauptgrund für häufig resultierende Überbewertungen wird sein, dass die Finanzbehörden bestimmte Verfahren bei bestimmten Objektarten zwingend anwenden müssen und damit in der Folge ein anderer Wert ermittelt wird als gemäß § 177 BewG gefordert ist. Danach sollte nämlich der zu ermittelnde "gemeine Wert" inhaltlich dem Verkehrswert nach § 194 BauGB entsprechen, was jedoch durch die schematisch zwingende Zuordnung von Objektarten und Verfahren in vielen Fällen nicht mehr gewährleistet sein wird.

Dies betrifft insbesondere:

I. Die in vielen Fällen zwingend alleinige Anwendung des Sachwertverfahrens

• Bei bebauten Grundstücken, für die es keine geeigneten Vergleichskaufpreise gibt.
• Bei Gewerbeimmobilien, für die kein "von den Finanzbehörden anerkannter" Gewerberaummietspiegel existiert.
• Bei gemischt genutzten Gebäuden, bei denen für mindestens einen der Gebäudebestandteile keine übliche Miete ermittelbar ist.

Hieraus folgt, dass in vielen Fällen die Bewertung von typischen Renditeimmobilien wie z.B. Hotel- und Gastronomieimmobilien, Produktionshallen, Lagerhallen als "sonstige bebaute Grundstücke" zu bewerten sind und damit allein nach dem Sachwertverfahren. Das gemäß BewG anzuwendende Sachwertverfahren entspricht jedoch nicht dem Sachwertverfahren nach WertV und WertR, sondern ist dem gegenüber eine grobe Vereinfachung, die bestimmte wertrelevante Unterschiede nicht mehr erfassen kann.

II. Die zulässigen hohen Abweichungen von Vergleichswerten

• Bei unbebauten Grundstücken, Ein- und Zweifamilienhäusern, Wohnungs- und Teileigentum sind Vergleichskaufpreise oder Vergleichsfaktoren sowie geeigneter Umrechnungskoeffizienten der zuständigen Gutachterausschüsse anzuwenden, nachrangig auch Vergleichskaufpreise aus den Unterlagen der Finanzverwaltung.
• Liegen geeignete Umrechnungskoeffizienten nicht vor, kann eine "hinreichende Übereinstimmung" unterstellt werden, wenn die den Wert beeinflussenden Merkmale (z.B. Grundstücksgröße, Wohnflächen, Nutzflächen, Gebäudealter) maximal um 20% vom Vergleichsgrundstück abweichen.

III. Die Anwendung von bundeseinheitlichen Zahlen beim Fehlen von Vergleichsdaten

• In Bewertungsfällen für die der zuständige Gutachterausschuss keine Vergleichsdaten abgeleitet hat sind zwingend die im BewG festgesetzten Werte anzuwenden.
• Betroffen sind insbesondere die Liegenschaftszinssätze von gewerblichen und teilweise gewerblich genutzten Immobilien, da in vielen Gemeinden die Anzahl der Kauffälle zu gering ist, um entsprechend seriöse Werte abzuleiten.
• Ebenso werden für verschiedene Objektarten zwingend bestimmte Gesamtnutzungsdauern und Bewirtschaftungskosten festgesetzt.
• Festsetzung von Mindestrestnutzungsdauern

IV. Mögliche Bewertung mit der Vertragsmiete anstelle der üblichen Miete

• Falls eine übliche anerkannte Miete vorhanden ist, kann auch die vertraglich vereinbarte Miete angesetzt werden, sofern diese von der üblichen Miete um nicht mehr als 20% abweicht.

V. Fehlende Berücksichtigung von Modernisierungs- und Sanierungsaufwand

• Durchgeführte Maßnahmen in den letzten 10 Jahren können zwar zu einer Verlängerung der Restnutzungsdauer führen, sind jedoch nicht als wertmindernde Baumängel, Bauschäden oder sonstige wertbeeinflussende Umstände in den Ermittlungsverfahren zu berücksichtigen.

Fazit:

Auf Grund der o.g. groben Vereinfachungen und der fehlenden Plausibilitätsprüfung bzw. des fehlenden Marktbezuges wird bei bestimmten Immobilienarten häufig eine Überbewertung vorliegen und zwar insbesondere bei:

1. Grundstücken mit unterdurchschnittlicher und einfacher Bebauung
2. Grundstücke mit wertmindernden Lagebesonderheiten (Zuschnitt, Ecklage, Baugrund, Emissionen, Altlasten)
3. vermieteten Immobilien mit Leerstandsrisiko
4. der Mehrzahl aller gewerblich und teilweise gewerblich genutzten Immobilien
5. Bewertungen ohne vom Gutachterausschuss abgleitete Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätze
6. Grundstücke mit wertmindernden Grunddienstbarkeiten und Nutzungsrechten

Das Risiko zu hoher Steuerzahlungen liegt in diesen Fällen allein beim Steuerpflichtigen und kann schnell mehrere 10.000 € oder 100.000 € betragen, bei größeren Immobilien auch Millionen.

 

 

---