Immobilienbewertung Uwe Loose

Grundsätze für die Werterermittlung der Schenkung/Erbschaft

1. Bewertungsgrundsätze

Gemäß den Vorschriften in § 12 ErbStG in Verbindung mit den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG) ist primär der "gemeine Wert" maßgeblich. Dieser ist gleichbedeutend mit dem "Verkehrswert" oder "Marktwert". Anzusetzen sind

• Bargeld mit dem Nennbetrag

• Bankguthaben mit dem Nennbetrag zuzüglich der noch nicht gutgeschriebenen Zinsen

• Wertpapiere, Pfandbriefe und Anleihen mit dem niedrigsten am Stichtag für sie notierten Kurs

• Anteile an Kapitalgesellschaften mit dem gemeinen Wert

• Zertifikate eines Investmentfonds und eines offenen Immobilienfonds mit dem Rücknahmepreis

• Anteile an geschlossenen Immobilenfonds mit dem nach § 180 Abs. 1 Nr. 3 AO festgestellten Wert der zum Fondsvermögen gehörenden Wirtschaftsgüter

• Forderungen mit dem Nennbetrag, unverzinsliche mit dem abgezinsten Wert (Zinssatz für Abzinsung: 5,5 %)

• Ansprüche aus Lebensversicherungen mit dem Rückkaufswert

• Grundstücke werden mit den unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der Wertverhältnisse zum Bewertungsstichtag festgestellten Grundbesitzwerten angesetzt (§ 12 Abs. 3 ErbStG). Die Ermittlung erfolgt nach den Vorschriften im Bewertungsgesetz für die dort unterschiedenen Grundstückarten. Ausländische Grundstücke aller Art werden ebenfalls mit dem gemeinen Wert (Verkehrswert) angesetzt.

2. Abzug von Schulden und Belastungen

Bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs sind die Nachlassverbindlichkeiten abzugsfähig. Dies sind:

• die Schulden des Erblassers (Hypotheken-, Grund-, Darlehens- und Steuerschulden sowie Schulden aus Miet- und Pachtverhältnissen)
• Verbindlichkeiten aus Verhältnissen, Pflichtteilen und Erbersatzansprüchen,
• die sog. Überlasten bei einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude (R 28 ErbStR 2003),
• die durch den Sterbefall entstandenen Erbfallkosten (Bestattungskosten und Kosten für die landesüblichen kirchlichen und bürgerlichen Leichenfeierlichkeiten, Kosten der üblichen Grabpflege und Nachlassregelungskosten). Diese Kosten können in der tatsächlich entstandenen Höhe oder pauschal für den gesamten Erbfall in Höhe von 10.300 EUR abgezogen werden.

Grundsätzlich gilt:

• Voller Schuldenabzug im Zusammenhang mit Schulden bei Grundeigentum.
• Voller Schuldenabzug im Rahmen pauschaler Freibeträge für Gegenstände (z.B. Hausrat).
• Eingeschränkter Schuldenabzug, wenn die belasteten Vermögensgegenstände bei der Besteuerung nicht angesetzt werden oder teilweise befreit sind. (R 31 Abs. 3 ErbStR 2003).
• Kein Schuldenabzug für Auwendungen für die Nachlassverwaltung und vom Erwerber zu entrichtende Erbschaftssteuer.
• Schulden sind mit dem Nennbetrag abzugsfähig.
• Unverzinsliche Schulden sind nach ihrer Laufzeit mit einem Zinssatz von 5,5 % abzuzinsen.
• Bei Hypotheken- und Grundschulden ist die am Stichtag noch offene Restschuld maßgeblich.

3. Abzug von Renten und Nutzungen in Erbfällen

• Renten und Nutzungen zugunsten des Ehegatten sind abzugsfähig.
• Die einer anderen Person zustehende Rentenverpflichtung oder die Nutzung des Grundstücks sind als Schuld mit dem kapitalisierten Wert abzugsfähig.

4. Auslandsvermögen

Grundsätzlich erstreckt sich die Steuerpflicht unbeschränkt auch auf im Ausland befindliches Vermögen, das geschenkt oder vererbt wird.

• Sofern ein Doppelbesteuerungsabkommen mit dem ausländischen Staat besteht, wird dort geregelt in welchem Staat das ausländische Vermögen zu besteuern ist.
• Sofern ein im Ausland gelegenes Grundstück nach dem deutschen Erbschafts- und Schenkungsrecht zu erfassen ist, wird dieses mit dem gemeinen Wert (Verkehrswert) angesetzt.
• Bei Erwerbern, die in einem ausländischen Staat mit ihrem Auslandsvermögen zu einer der deutschen Erbschaftssteuer entsprechenden ausländischen Steuer herangezogen werden, kann auf Antrag diese Steuer auf die inländische Steuer angerechnet werden. Die Anrechnung erfolgt nur bis zur Höhe der inländischen Steuer, die auf dieses Auslandsvermögen anfällt.

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